In einem unserer früheren Blog­beiträge infor­mieren wir darüber, was es beim Kauf eines neuen Hauses zu beachten gibt. Hierbei ver­weisen wir unter anderem auf den Energie­ausweis der Immo­bilie und seine Relevanz bei der Kauf­ent­scheidung. Nun stellt sich berechtigter­weise die Frage: Was ist denn über­haupt ein Energie­ausweis?

Ja, und das ist nun wirk­lich eine gute Frage, die Sie sich unbe­dingt stellen sollten, wenn es darum geht, einen solchen Aus­weis zu lesen. Energie­ausweis ist nämlich nicht gleich Energie­ausweis.

Was ist ein Energieausweis?

Die derzeit gültige Energie­einspar-Ver­ordnung (EnEV) schreibt vor, dass bei der Errichtung, Änderung oder Er­weiterung eines Hauses ein Energie­ausweis ausge­stellt werden muss. Auch verpflichtet die EnEV dazu, dass ein solcher Ausweis bei Ver­kauf, Ver­mietung, Ver­pachtung oder Leasing einer Immo­bilie den Interessenten vorge­legt werden muss.

Ja, aber was ist es denn nun genau? Am griffigsten erklärt, ist der Energie­ausweis eine Art Zeugnis, das den energe­tischen Zustand des Gebäudes auf Grund­lage mehrerer Bereiche bewertet und dessen Ein­teilung in Effizienz­klassen ermög­licht. Ziel ist es, eine Grund­lage zu schaffen, auf der der energe­tische Zustand von Immobilien ver­gleich­bar wird.

Energie­aus­weise gibt es für Wohn­häuser, Büro­gebäude sowie gewerb­liche Immo­bilien. Oft auch als „Energie­pass“ bezeichnet, bezieht er sich aber immer auf das gesamte Gebäude und nicht auf unter­geordnete Wohn­ein­heiten. Das bedeutet bspw. für ein Mehr­familien­haus, dass sich der Energie­ausweis auf das gesamte Haus, unter Berück­sich­tigung aller Wohn­ein­heiten, bezieht und nicht auf einzelne Eigentums- oder Miet­wohnungen. Der Aus­weis bein­haltet ganz all­gemeine Informa­tionen über das Gebäude, er gibt Aus­kunft über die verwen­deten Heiz­stoffe und gibt die Energie­kennwerte an. Neue Aus­weise für Wohn­gebäude ordnen die Immo­bilie auf einer Energie­effizienz­skala von A+ bis H ein.

Hinweis: Die Energie­effizienz­skala für eine Immo­bilie sollte nicht mit der für Elektro­geräte gleich­ge­setzt werden. Ein Haus muss nicht unbe­dingt den aller­höchsten An­forderungen ent­sprechen. Eine Ein­ordnung in Klasse E entspricht als Richt­wert unge­fähr dem durch­schnitt­lichen Ver­brauch. Trotzdem ist es natür­lich schön, wenn das eigene Haus effi­zienter ist, als der Durch­schnitt.

Energie­ausweise haben eine Gültig­keit von 10 Jahren. Auch nach größeren Sanierungen und Moderni­sierungen sollten Sie erneuert werden.

Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Wie oben bereits ange­kündigt: Energie­ausweis ist nicht gleich Energie­ausweis. Es gibt zwei ver­schiedene Varianten: Den verbrauchs­orientierten und den bedarfs­orientierten Energie­ausweis. Der Unter­schied liegt dabei auf der Daten­grund­lage, auf Basis derer die Er­stellung des Aus­weises vorge­nommen wird.

Der Verbrauchsausweis

Die Kern­daten des Ver­brauchs­aus­weises sind die Ver­brauchs­daten der Immobilie der letzten drei Jahre. Das bedeutet, er gibt die ver­brauchte Energie­menge einer Immobilie an. Für die Errechnung werden dabei die Heiz­kosten­ab­rech­nungen der letzten drei Jahre heran­ge­zogen. Er umfasst damit allge­meine Informa­tionen zur Heizung und Warm­wasser­bereitung. Der Verbrauch wird in KWh pro Jahr und qm Nutzfläche angegeben. Bei gewerb­lichen Immobilien und Büro­gebäuden, sprich Nicht­wohn­gebäuden, kommen auch noch der Ver­brauch für die Lüftungs- und Kühlungs­anlage sowie die Be­leuchtung hinzu. Dadurch, dass aber der vergangene Verbrauch die Grund­lage der Er­stellung dar­stellt, wird deutlich, dass der Verbrauchs­ausweis keine exakte Aus­kunft für den zukünftigen Verbrauch geben kann. Schließ­lich hat jede Person ein eigenes Energie­nutzungs­verhalten.

Hinweis: Bei der Erstellung eines Verbrauchs­ausweises sollten längere Leer­stände eines Gebäudes unbe­dingt berück­sichtigt werden. Ansonsten kann es zu stark ver­fälschten Angaben kommen.

Der Bedarfsausweis

Die Er­stellung eines Bedarfs­ausweises ist deut­lich kompli­zierter, als die seines Gegen­parts. Hier­für begut­achtet ein Energie­berater die Immobilie und er­mittelt dabei die Gebäude­form sowie die Bau- und Anlagen­technik. Auch die Planungs­unter­lagen des Hauses sollten bei der Er­stellung vor­liegen. Ein besonderer Vor­teil ist dabei, dass nicht nur der Ist-Zustand des Hauses, sondern auch ein poten­tieller Optimal­zustand ermittelt werden kann. Durch indivi­duell auf das Gebäude passende Handlungs­empfehlungen, werden Maßnahmen zur Optimierung aufge­zeigt. Außer­dem erlaubt der Ausweis eine bessere Ver­gleich­bar­keit zu anderen Ge­bäuden, da der Ver­brauch der Bewohner nicht die Grund­lage der Be­rechnung dar­stellt. Neben den Bau­unterlagen und Gebäude- und Heizungs­daten werden für die Be­rechnung standard­isierte Rahmen­daten heran­ge­zogen. Hier­unter fallen bspw. stand­ardisierte Nutzer­ver­halten, Klima­daten und Raum­tempera­turen.

Die Wahl des richtigen Ausweises

Während man bei Nicht­wohn­ge­bäuden zwischen Ver­brauchs­ausweis und Bedarfs­ausweis wählen kann, müssen bei Wohn­gebäuden einige Dinge bei der Wahl des Aus­weises beachtet werden. Die ver­brauchs­orientierte Variante darf bspw. nur erstellt werden, wenn die Immobilie mehr als 4 Wohn­einheiten aufweist und der Bau­antrag nach dem 1. November 1977 erstellt wurde. Außer­dem ist eine Voraus­setzung, dass das Haus nach der 1. Wärme­schutz­ver­ordnung von 1977 errichtet oder moderni­siert wurde. Der Bedarfs­ausweis muss ver­pflichtend ausge­stellt werden, wenn das Gebäude weniger als 5 Wohn­ein­heiten besitzt. Auch ist er bei Häusern, dessen Bau­antrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ein Muss. Ausnahmen bestätigen die Regel: Erfüllt das Gebäude bspw. aufgrund einer Modernisierung den Anforderungen der Wärme­schutz­ver­ordnung, darf auch ein Verbrauchs­ausweis erstellt werden. Ein Bedarfs­ausweis ist natürlich auch bei Neu­bauten und nach einer großen Sanierung ver­pflichtend. Schließ­lich liegen hier noch keine aussage­kräftigen Daten über den vergangenen Ver­brauch vor.

Kosten eines Energieausweises

Wie bereits erwähnt, ist die Erstellung eines Bedarfs­aus­weises mit deut­lich mehr Aufwand ver­bunden, als die, eines Ver­brauchs­aus­weises. Das bedeutet im Umkehr­schluss auch, dass die Aus­stellung eines Bedarfs­aus­weises teurer ist, als die eines Verbrauchs­aus­weises. Allgemein variieren auch die Kosten je nach Anbieter und natürlich je nach Größe der zu bewertenden Immobilie. In der Regel sollte man bei einem Verbrauchsausweis mit Kosten in Höhe von 50 bis 100 Euro rechnen. Bei Mehr­familien­häusern kann es auch deut­lich teurer werden. Preise um 250 Euro sind dabei keine Selten­heit.

Hinweis: Die Kosten für einen Energie­ausweis bei einem Mehr­familien­haus werden immer durch den Eigen­tümer über­nommen. Vermieter können die Kosten nicht auf all Ihre Mieter umlegen.

Bedarfs­orien­tierte Energie­ausweise kosten zwischen 300 und 500 Euro. Es ist nicht unge­wöhnlich, dass bei größeren Immobilien eine Pau­schale berechnet wird und dann zusätz­liche Kosten pro Wohn­einheit an­fallen.

Klimakönner-Tipp: Beim Erwerb einer neuen Immo­bilie sollten Sie sich den Energie­ausweis genau ansehen. Schließ­lich bildet er eine gute Basis, um spätere Energie­kosten kalku­lieren zu können. Es ist wichtig, dass Sie hierbei die Unter­scheidung zwischen den beiden Varianten im Hinterkopf bewahren. Verbrauchs­aus­weise stufen Immobilien näm­lich häufig etwas besser ein, als es Bedarfs­ausweise tun. Häuser die auf Basis des Ver­brauchs einge­ordnet werden, sollten des­halb nicht mit Immobilien ver­glichen werden, für die Ihnen ein Bedarfs­ausweis vorliegt.